Cómo evaluamos una operación

Cada Puntaje de la Operación de NestCalc es una estimación inicial hecha con datos públicos. No es un avalúo. Esta página explica de dónde sale cada número, qué calculamos, qué hace que una propiedad sea un WIN y cómo cambian los puntajes con el tiempo.

En la página de cada WIN puedes ingresar tu propia renta, impuesto predial y seguro para ver tu propio puntaje. Lo que ingreses nunca cambia el puntaje publicado.

Ver todos los puntajes de Cincinnati

La tabla de puntajes y la página de cada WIN están en inglés.

Lo que hay detrás de los números

Flujo de caja
Cap rate
Cash-on-Cash
DSCR
Vacancia y reservas
Tenencia de 15 años y venta

De dónde salen los datos

Renta: La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent) de HUD para el código postal y el número de habitaciones de la propiedad (las cifras de HUD por zona pequeña), tal como HUD la publica. Es la estimación de HUD de una renta típica, no una cotización para esta casa, y es una renta bruta: incluye los servicios, y no los restamos. Donde HUD no tiene cifra para el código postal, usamos su cifra para toda el área metropolitana, y esa propiedad nunca puede ser un WIN. Una casa con 5 habitaciones o más usa la regla de HUD: la cifra de 4 habitaciones más 15% por cada habitación adicional. Un edificio de dos o tres viviendas se calcula unidad por unidad. Tomamos el número de habitaciones del anuncio, lo repartimos por igual entre las unidades que registra el condado, redondeando hacia abajo, y usamos la cifra de HUD para una unidad de ese tamaño (la cifra de estudio si el reparto da menos de una habitación), multiplicada por el número de unidades. Cuando el anuncio no da el número de habitaciones, usamos la cifra de HUD de 1 habitación para cada unidad, y el edificio nunca puede ser un WIN.
Impuesto predial: La factura real de impuestos del condado para la parcela, según los registros del condado de Hamilton. Cuando esos registros muestran que el vendedor recibe una exención de homestead o un crédito por ocupación del dueño, que un inversionista que compre la casa no recibiría, lo sumamos de vuelta. Donde no tenemos factura, usamos nuestra propia estimación a partir de la tasa de impuestos típica del condado para ese precio, y esa propiedad nunca puede ser un WIN.
Seguro: Una prima típica de seguro de vivienda en Ohio para una casa de ese precio, a partir de los promedios estatales que publican los reguladores de seguros (NAIC), ajustados a los precios de hoy. No es una cotización.
El préstamo: Pago inicial del 20% y un préstamo a tasa fija de 30 años con la tasa promedio semanal de Freddie Mac, que aparece con su fecha en la página de cada WIN, más 1 punto y costos de cierre del 3% del precio.
Gastos de operación: Vacancia del 6% de la renta, administración de la propiedad del 8%, mantenimiento del 5% y una reserva del 5% para reemplazos grandes, como un techo o una caldera. Son porcentajes fijos, iguales para todas las casas, no una estimación del estado de ninguna casa. Las cuotas de HOA salen del anuncio cuando las tiene.

Qué calculamos

Flujo de caja mensual: La renta después de la vacancia, menos los gastos de operación, el impuesto predial, el seguro, las cuotas de HOA y el pago de la hipoteca.
Cap rate: El ingreso operativo neto de un año (la renta después de la vacancia, menos los gastos de operación, el impuesto, el seguro y las cuotas de HOA, antes de la hipoteca) como porcentaje del precio.
Cash-on-Cash: El flujo de caja de un año como porcentaje del dinero que pones: el pago inicial, los costos de cierre y el punto.
Cobertura de la deuda (DSCR): El ingreso operativo neto dividido entre los pagos de hipoteca del año. Por debajo de 1.0, la renta después de gastos no cubre el préstamo.
Rendimiento en una tenencia de 15 años: El rendimiento anual (la TIR) si compras al precio, conservas la propiedad 15 años y luego la vendes. Supone que el valor crece 3% al año, la renta 2.5% al año desde el segundo año, el impuesto predial 2% y el seguro 3% al año, costos de venta del 8% y el beneficio fiscal de la depreciación y de los intereses de la hipoteca con una tasa de impuestos del 24%.
El puntaje: Un número de 0 a 100 que pondera el rendimiento a 15 años (40%), el Cash-on-Cash (25%), la cobertura de la deuda (20%), el cap rate (10%) y la renta como proporción del precio (5%). Fuerte (Strong) es 80 o más, Aceptable (Fair) de 50 a 79, Precaución (Caution) de 20 a 49 y Riesgo alto (High risk) menos de 20. Un puntaje de 90 o más se muestra como Sobresaliente (Outstanding): la parte más alta de la banda Fuerte.

Los cálculos usan la misma matemática de comprar y conservar que HomeFastCalc, nuestra app de calculadoras publicada.

Qué hace que una propiedad sea un WIN

Ordenamos cada propiedad que puede ser un WIN (ver abajo) por su retorno Cash-on-Cash, luego por la cobertura de la deuda y luego por el cap rate. El 10% superior son los WIN.

Hay un piso: una propiedad que pierde dinero cada mes, o cuya renta después de gastos no cubre el pago de la hipoteca, nunca es un WIN, por alto que quede en el orden.

Un WIN es relativo, no un puntaje fijo. El orden se rehace cada vez que se evalúan propiedades nuevas.

Qué propiedades pueden ser un WIN

Cada propiedad de vivienda que podemos evaluar recibe un puntaje. Omitimos terrenos, edificios de apartamentos y propiedades sin número de habitaciones o sin cifra de renta de HUD. Solo una propiedad que cumple todo esto puede ser un WIN:

Sigue en venta.
Tiene de 1 a 4 habitaciones.
Su precio está entre la mitad y una vez y media el precio de lista típico de su código postal, o de toda la ciudad cuando el código postal tiene menos de 5 propiedades en venta.
La renta de un año no pasa del 14% del precio.
Su impuesto predial es la factura real del condado, no nuestra estimación.
Su renta es la cifra de HUD para el código postal, no la cifra metropolitana ni la regla de 5 habitaciones.
Es una sola vivienda en su propia parcela, una casa o una unidad de condominio: no una unidad de un edificio con varias, ni una parcela compartida con otra propiedad en venta.
El tipo de anuncio no indica una venta en dificultades, como una ejecución hipotecaria, una venta corta, una subasta o una venta "tal cual".

Un dúplex, tríplex o cuádruplex también puede ser un WIN, en la misma lista que las casas. En lugar de la prueba de habitaciones y la de una sola vivienda de arriba, debe cumplir todo esto, además de las demás pruebas de arriba:

El anuncio da el número de habitaciones del edificio, así que el tamaño de cada unidad sale del anuncio, no de nosotros.
El propio anuncio dice que es un edificio multifamiliar, y el condado lo registra como de dos a cuatro unidades. Contamos cuatro solo cuando el registro del condado dice exactamente cuatro.
Ninguna otra propiedad en venta está en la misma parcela, y no tuvimos que adivinar cuál de las parcelas de su dirección es.

Un edificio que no cumple alguna de estas pruebas se sigue evaluando y aparece en la tabla, pero no puede ser un WIN.

Cómo cambian los puntajes con el tiempo

Una propiedad se evalúa una vez, cuando aparece por primera vez. Un puntaje nunca se edita: un puntaje nuevo se guarda como una versión nueva y la anterior se conserva.
Cuando cambia un dato público (HUD publica rentas nuevas o el condado emite una factura nueva), las propiedades afectadas se vuelven a evaluar.
Cuando cambia nuestro método, todas las propiedades afectadas se vuelven a evaluar a la vez. La versión nueva conserva el precio, el impuesto, el seguro y las condiciones del préstamo de la versión que reemplaza; solo cambia la parte del método que cambió.
Un cambio de precio por sí solo no vuelve a evaluar una propiedad. Su página muestra el precio que evaluamos y el precio de hoy.
Las propiedades que salen del mercado se quedan en la tabla como archivo, marcadas como fuera del mercado (Off market). Nunca son un WIN.
Nadie puede cambiar un puntaje publicado: ni un visitante, ni un agente inmobiliario, ni un vendedor.

Lo que nunca hacemos

Nunca estimamos reparaciones ni el estado de una casa.
Nunca usamos las fotos ni la descripción del anuncio.
Nunca presentamos un puntaje como un avalúo ni como asesoría. Es una estimación inicial hecha con datos públicos.

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